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房价是否已进下行期尚待观察 房产泡沫成型应关注

发布时间:2022-06-15 08:21:35 阅读: 来源:皮草厂家
房价是否已进下行期尚待观察 房产泡沫成型应关注 房价是否已进下行期尚待观察 房产泡沫成型应关注 2007年岁末,“拐点”说再度兴起,与民生息息相关的房地产市场注定在纷

争与喧嚣中前行。尽管房价并未如人所愿立竿见影般地下降,但是,人们已经朦胧地

感觉到,在密集的宏观调控背景下,房地产业正面临着分化、调整,站在了新的政策

环境的十字路口。

“拐点”其实只是开发商的一种营销策略

细心的人发现,自从2003年全国性房价上涨以来,每当房地产市场出现风吹

草动,“拐点”说就会出现,之后在坚硬的房价前烟消云散。2007年岁末“拐点”

说影响最大,呼应最多。

对于“拐点”一说,长城金融研究所所长、北京大学中国经济研究中心兼职教授

徐滇庆直接给予了否定。日前,徐滇庆在天津说,当前深圳、广州等地的房价出现一

定幅度的下降,有人认为这是房市出现了“拐点”,其实这只是开发商的一种营销策

略。他说,房价和其他物价一样,有涨有落,房价变化也有其内在的规律。在讨论房

价时,要看整个房价的趋势,拿房地产商开出的楼价来讨论问题没有意义。

徐滇庆说,看房价不能看房地产商的广告,标高房价是他们的策略。就如上海的

汤臣一品,标价12万元/平方米,也是营销策略,开发商拿一个楼打广告,而卖了

旁边一大片楼。徐滇庆说,其实,当前一些地区房价低迷,交易量下降,但并不等于

房价下降。如果房价真的降了,房地产商肯定第一个出手,而现在情况恰恰相反,房

地产商并没有抛售,这就说明房地产商认为房价还会上升。

接受《经济参考报》记者采访的专家对于“拐点”说持谨慎态度。他们认为在讨

论楼市是否出现“拐点”的时候,必须首先澄清“拐点”的概念。一般认为,“拐点”

并不意味着上升或下降过程的结束,仅仅标志着上升或下降的形式发生了变化。从时

间上说它刻画的是“时刻”而不是“时间”,更不能引申为“时期”。因此,用“拐点”

一词着重的应该是它关于“转折”的标志性含义。

天津社会科学院研究员卢卫认为,影响房价变化的根本原因,是政府近年一系列

宏观调控政策逐步到位,开始产生综合政策效应的结果。

他认为,就当前形势看,迫使房价下行的政策环境和作用机制逐步形成,但房价

是否从现在起就进入下行长周期,还需要作深入观察,理由有三:

一、对于房价预期利益相关方并不统一。政府调控房价,尽管代表了广大民众的

普遍愿望,但是在房地产复杂的利益链条中,开发商、银行、已购房者(包括投资者

和自住者)和房屋出租者,都是这一轮高房价的既得利益者,在政策高压下,他们或

许不相信房价再涨,但也不希望降价,其力量不可低估。

二、一般来说,房价大起必伴随大落是供求规律的作用,但是,我国城市众多,

发展条件各异。房价既受市场供求左右,也受各种政策的牵制,种种复杂因素的交织,

为从整体上判断房价走势增加了难度。

三、地方政府的执行力度。当前,房地产已同地方的第三产业发展、投融资规模

和财政收入等指标息息相关。因此,好经是否能念好,很大程度取决于地方政府的态

度和政策执行力度。

“金融加速器”正在放大着房地产价格的泡沫

“拐点是常识性的概念,不应该片面地理解。”天津市房地产研究会副秘书长、

房地产研究专家刘玉录博士认为,“对当前全国一些具有代表性的城市房地产市场出

现的新变化,我们应该从更宽广的视野来分析。”刘玉录博士说,与上一个周期处于

货币紧缩背景下的中国房价上涨有所不同的是,本轮房价上涨是在市场流动性过剩的

背景下形成的。按照经济学家的观点,房价连续三年以高于10%的速率上涨就意味

着出现了一般性泡沫。虽然2007年9-11月份新建商品房交易价格同比上涨分

别达到10%、10.5%、12.2%,在时间面上还没有达到这个界限。不过就

某个具体城市来说,房价连续三年何止是以高于10%的速率上涨。

刘玉录博士认为,以货币乘数为杠杆的“金融加速器”正在放大着房地产价格的

泡沫。在房地产市场上可交易面积并没有增长甚至萎缩的情况下,房地产贷款余额明

显地增加,只能用资产价格膨胀来解释。如在2007年天津593亿元商品住宅交

易额中,约有43%即255亿元属于金融和预期的虚拟性质,其余的57%即33

8亿元才属于经济发展(包括GDP增长、城市化人口需求和人均可支配收入增加等)

性质的推动。

宏观调控政策将产生深远影响

专家们认为,虽然调控还没有从根本上改变房地产市场供给结构、稳定房价,但

是多年的博弈已经使市场出现了一些预期的变化,如房地产投资增长速度有所回落,

买房需求得到一定程度的控制,开发企业资金来源结构正在调整,市场供应结构有望

在各地区已经出台的“十一五”住宅建设规划中得到调整。

2007年8月7日,国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意

见》(24号文件);9月27日,央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产

信贷管理的通知》;10月9日,国土资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设

用地使用权规定》(39号令)。

对于2007年下半年以来国家密集推出的系列调控政策,专家们较为一致地评

价为“对我国房地产市场健康发展将产生深远的影响。”中国指数研究院的有关专家

分析认为,促进我国房地产市场的健康发展,抑制过快上涨的房价成为2007年政

府调控楼市的首要目标。其中,引人关注的是,国家宏观调控的思路由“主调市场”

转向“主调保障”,再加上物业税试点范围进一步扩大,这一切无疑将对未来房地产

市场产生极其深远的影响。

“新一轮调控正在启动中,总体上是着眼于建立起具有中国特色的住房制度和住

房消费模式,其手段更多样、针对性更强、力度也在加大。”对于2007年下半年

以来推出的这一轮宏观调控政策,卢卫认为“不同于以往”:一是更加借助宏观经济

杠杆,包括财政政策、货币政策和收入调整政策等;二是调控的大方向是预防经济过

热,但调控直接面向户型、土地、游资、二套房贷款,更具有针对性:三是调控目标

从单一控制房价涨幅转向建立梯次住房供应体系、完善住房保障制度。

刘玉录对“24号文件”也给予了高度评价,他认为,这个新政策,既可以看做

是自1992年以来全国“房改”实践的总结、调整,又可以理解成新的形势下建设

中国特色住房模式的宣示。“毫无疑问,它将对今后房地产住宅市场产生越来越深刻、

长远的影响。”

不过,由于经济政策的传导机制具有滞后和不一致性,综合政策效应还远未充分

释放。同时,一些更据效力的调控手段如针对流通环节、消费环节的物业税征缴,针

对中等收入者的普通商品房管理方法等尚未出台。因此,针对不断变化中的房地产市

场,因应新形势,宏观调控的政策和手段也必然在不断地变化之中。

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